マイホーム住み替え(買い換え)による譲渡損失の確定申告

先日、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の申告のため、確定申告をしてきました。

書き方やあらましなどは国税庁のHPに載っていますが、正直、初心者の私にはチンプンカンプンだったので(泣)、初心者なりに理解したことをまとめておこうと思います。

※正確な情報は、あくまで国税庁のHPを確認してください。

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは?

ものすごく簡単に言うと、マイホーム買換えの際、前の家の購入価格よりも安い売却価格になってしまい損をしたと、いう場合に、その損した金額に応じて還付金が戻ってくる、という特例です。(ただし、条件が色々あります。)

しかも、その年に戻ってくる金額には限度があるため、その年で還付しきれないほどの損失があった場合には、その後2年間、計3年間も還付金があるという、とても嬉しい制度です。

我が家の場合は、昨年、以前住んでいた築7年の新築一戸建てを売却し、新たに築30年の中古一戸建てを住み替えローンで購入しています。前の家の売却額は、当時の購入額よりも安くなってしまい、(恐ろしいほどの)損失が出たため、この申告をすることになりました。

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「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受ける条件とは?

売却先が自分の配偶者や親・子などではないこと、所得金額が3,000万円以下であること(これは我が家には無縁・・・)、など、細かい条件は色々ありますが、我が家の場合にポイントとなった条件は、以下の3つです。

・売却した年の1月1日現在で所有期間が5年超

・新しく組んだ住宅ローンの返済期間が10年以上

・登記簿面積が50m2以上

おそらく大多数の方が、この条件を押さえておけばいいかと思います。

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の申告書の作成

申告書の書き方は?

申告書Aを使うの?Bを使うの?さんざん悩みましたが、最近は本当に便利になったもので、国税庁のHPに、誰でも簡単に作成できる仕組みがあります。画面に出てくる質問や金額に次々に答えていくだけで、どんな書類が必要なのか、どんな風に書くのか知らなくても、自動で印刷までサポートしてくれます。

申告書の作成時間は?

国税庁のHPを見て、様々な項目を入力し、出来上がった申告書を印刷し、添付書類を張り付けて、書類一式が作成するまで、初心者の私は4時間かかりました!確定申告に慣れている方だと、もっとすんなり終わると思いますが、なにせ、この私は、給与の源泉徴収票の見方も分からぬ世間知らずでして・・・(汗)。でも、そんな私でも4時間でちゃんと作成できたので、心配されなくても大丈夫ですよ~。

申告書の添付書類は?

私が用意した添付書類です。

添付書類は、申告書を印刷する際に「添付書類貼り付け用紙」が一緒に印刷されますので、それにのり付けします。

添付書類
・源泉徴収票
・前の家の、売買契約書と住民票(その場所から引っ越しました、という証明)
・新しい家の、売買契約書と住民票
・住み替え住宅ローンの年末残高証明書
このうち、「住宅ローンの年末残高証明書」については注意が必要です。

昨年末に送付されてくるものだと勝手に思っていたら送付されてこなかったので、銀行に問い合わせたところ、「譲渡損失の確定申告をします」という理由で申請しないと発行してくれない、というのです。しかも、対応された方が「譲渡損失」のことをご存じなかったのか、それとも私の言い方が悪かったのか、「お客様の家は築年数が古いので発行できません」の一点張りで、なかなか発行にいたりませんでした。

その方は、我が家のように築年数が古い家を購入した場合は「住宅ローン控除」が適用されませんよ、というのをおっしゃりたかったようです。「住宅ローン控除」は無理ですが、「譲渡損失」については申告できますので、別の担当者に代わって頂き、それを説明して無事発行に至りました。

が、発行には請求書が必要と言われ、しかし、平日は仕事のため銀行に行く事ができず、郵送にてやり取りをする事になりました。しかし、この時点ですでに3月10日。確定申告期限の3月15日にとうてい間に合うはずがなく・・・。では、続いての「添付書類が間に合わなかったら?」へお進みください。

申告書の添付書類が間に合わなかったら?

先にも述べましたとおり、私の場合は「住宅ローンの年末残高証明書」が間に合いませんでしたが、税務署に電話で問い合わせたところ、申告書だけは期限内に提出し、後日添付書類を提出してください、との事です。申告書には、「現在銀行にて発行手続き中のため、後日提出いたします」との一筆を添えておきました。

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の申告書の提出

提出期限は?

我が家のように、損失が多く本年度だけで還付しきれない場合は、確定申告の期限3月15日までに提出する必要があります。逆に、本年度だけの場合は特に期限はないようです。

提出方法は?

郵送や電子送信もありますが、我が家の場合は、管轄の税務署がすぐ近くにありますので、直接持って行きました。朝早くに行きましたが、3月11日だったので期限間近のせいもあり、すごい人でした。提出し終えるまで30分ぐらいは並んで待ちました。夕方はもっと混むらしいので、できるだけ朝早く、しかも期限ギリギリはやめといた方がよさそうです。

例の、添付書類を後日送る件についても、無事に伝えることができましたー!

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